Guia: como comprar um imóvel em Curitiba

Três a cada dez domicílios particulares ocupados em Curitiba são alugados ou cedidos, segundo o Censo Populacional do IBGE. Mas o que é necessário para cruzar a linha entre locatário e proprietário? O Plural apresenta o mais completo guia de compra de imóvel em Curitiba. Os dados aqui mostram não só como adquirir um imóvel residencial, mas também as principais razões pelas quais muita gente não têm condições de conquistar a casa própria.

Dois fatores têm dificultado a vida de quem quer comprar: os juros do financiamento imobiliário e o preço dos imóveis. Segundo dados da Agente Imóvel, o preço médio de apartamentos por bairro em Curitiba vai de R$ 161 mil a R$ 2,3 milhões, o que significa que para comprar um apartamento financiado no bairro mais barato da cidade, o cidadão ou cidadã precisa de uma renda mensal mínima de R$ 4,9 mil e ter uma entrada mínima de R$ 32,2 mil. O cálculo não considera as condições especiais de financiamento para moradias populares ou do programa Minha Casa Minha Vida.

Ainda segundo a Agente Imóvel, o preço médio de um apartamento de 3 quartos na cidade é de R$ 1.002.571. A compra financiada de um imóvel nesse valor exige uma entrada de pelo menos R$ 200 mil e uma renda mínima de R$ 37,1 mil nas condições atuais de financiamento, com juros de 10,3% e prazo de 35 anos. O preço por metro quadrado é menor no caso de residências, mas o preço total continua alto, considerando que são imóveis maiores. A média de preço de uma casa na cidade é de R$ 1 milhão.

Outro fator que reduz o preço do imóvel é a localização. O metro quadrado das casas no bairro São Miguel, por exemplo, é três vezes menor que o metro quadrado médio no Butiatuvinha. Se o comprador estiver interessado em ficar na média de custo do metro quadrado para residências em Curitiba, os melhores bairros para procurar são o Jardim das Américas, Pilarzinho, Tingui, Tarumã e Portão. Para o comprador é também importante saber que o tempo de venda de uma casa é muito maior que de um apartamento, o que confere mais poder na negociação de compra.

No caso de apartamentos, o preço do metro quadrado médio vai de R$ 3,3 mil a R$ 11,5 mil. Os bairros cujos preços estão na faixa dos R$ 7,4 mil o metro quadrado (na média para a cidade), são Boa Vista, Rebouças, Bacacheri, CIC e Novo Mundo. Outros bairros com preços mais atraentes, mas ainda perto do núcleo central da cidade são Tingui, Prado Velho, Jardim Botânico, Santa Quitéria, Hauer, Capão Raso, Fanny, Vista Alegre e Guaíra.

Preços por bairro

Segundo a Agente Imóvel, os bairros com metro quadrado mais barato de Curitiba são o Augusta para apartamentos, com o metro quadrado médio a R$ 3.377 e o São Miguel para casas, com metro quadrado médio de R$ 2.342,92. Já no outro extremo, o metro quadrado médio em apartamento mais caro da cidade fica no Mossunguê, R$ 11.509,52 e para casas fica no Butiatuvinha, R$ 7.651,97.

O preço médio é só um indicador de valorização do bairro. Porém, outros fatores podem colaborar para reduzir o valor de imóvel, como a idade da construção, condição geral do imóvel e comodidades como vaga para estacionamento e elevador e a localização dentro do bairro. O comprador interessado em uma área deve usar o preço médio como referencial para avaliar os imóvel na região.

Um imóvel antigo com menos comodidades pode ter um valor interessante de compra. Porém é importante avaliar a necessidade de obras e adequações. O custo de reforma de um imóvel antigo pode variar de R$ 3 mil a R$ 15 mil por metro quadrado. O preço aumenta quando é necessário reforma estrutural, elétrica e hidráulica. No centro de Curitiba, por exemplo, um apartamento antigo sem reforma com área em torno de 90 a 100 metros quadrados pode custar em torno de R$ 350 mil. Mas o custo de reforma de imóvel desses pode chegar a R$ 270 mil.

Confira abaixo o mapa com as médias de preços por metro quadrado e por tipo de imóvel:

Taxa de juros

Fator importante na compra de um imóvel, a taxa de juros do financiamento imobiliário subiu quase 4 pontos percentuais nos últimos quatro anos. Esse movimento aumentou a renda necessária para conseguir aprovar um financiamento e o valor das prestações máximas. Atualmente, segundo o Banco Central, a taxa de juros anual varia de 7,57% a 13,14%. O impacto na mudança da taxa é bastante significativo tanto no valor final pago, quanto no valor das prestações e na renda exigida para o financiamento.

Isso significa que nos últimos anos o financiamento imobiliário ficou proibitivo para uma grande parcela da população. O aumento de 1 ponto percentual na taxa de juros anual do financiamento pode significar uma média de mil reais a mais na renda necessária para o financiamento e quase R$ 500 reais na prestação mensal.

Principal financiador nessa área, a Caixa Econômica está trabalhando hoje com uma taxa de juros anual de 10,3%. Em 2020, por exemplo, a taxa cobrada pela Caixa era de 6,25%. Essa mudança sozinha fez a renda mínima necessária para a compra de um imóvel de R$ 550 mil com entrada de 20% ir de R$ 12 mil para R$ 17 mil. E a prestação máxima foi de R$ 3,7 mil para R$ 5,1 mil. Ao fim do contrato, a diferença do valor total pago pelo imóvel é estimada em R$ 208 mil.

Para o comprador, isso significa que talvez seja o caso de aguardar uma redução nos juros. A taxa Selic, referência para o mercado financeiro, caiu de 13,25% em julho de 2023 para 10,5% em agosto de 2024. A redução impacta nos juros do financiamento imobiliário, mas o impacto não é imediato. Outra opção é procurar uma instituição financeira com juros mais baixos. Segundo o Banco Central, a taxa cobrada pelas instituições financeiras hoje varia de 7,57% a 13,14%. Mas um juro mais baixo pode vir acompanhado de condições mais duras de financiamento. O Banco Bari, que tem a menor taxa de juros hoje para financiamento imobiliário, exige entrada mínima de 30% do valor do imóvel, uma condição que pode ser proibitiva para muita gente.

Calcule seu financiamento imobiliário

Espaço de negociação

Como é o caso de qualquer compra de alto valor, na negociação do preço de compra qualquer valor a menos pode ter um impacto muito maior no custo final. Mas qual o espaço de negociação na compra de um imóvel? Depende das informações que você tem em mãos. O preço médio do metro quadrado na região é um importante ponto de partida. Se o comprador tem interesse em uma determinada região, é importante começar cedo regularmente conferir a oferta de imóveis nas condições desejadas na área desejada.

Ao encontrar um imóvel de interesse, pesquise outros imóveis na mesma rua, no mesmo empreendimento. Mantenha um registro dos imóveis de interesse e não confie só nos recursos dos portais de imóveis. Isso porque um mesmo imóvel pode ser anunciado por mais de um agente ou imobiliária. Além disso é comum que um imóvel anunciado há muito tempo seja apagado e republicado para parecer mais recente. É possível inclusive que um mesmo imóvel seja anunciado com preços diferentes.

Vai vender um imóvel em Curitiba? Dados mostram preço e tempo até a venda

Nesta pesquisa, fique atento ao tempo em que o imóvel está à venda, a variações de preço e o preço de imóveis parecidos na região desejada e em regiões próximas. Segundo o Inpespar – Instituto Paranaense de Pesquisa e Desenvolvimento do Mercado Imobiliário, a venda de apartamentos é mais rápida que a de casas. Um apartamento leva, em média, 114 dias para ser vendido enquanto uma casa fica, em média, 150 dias no mercado. A permanência de um imóvel à venda por mais tempo é um fator que potencializa a negociação do valor.

Outro ponto de negociação tem relação com a forma de venda. Imóveis vendidos diretamente pelo proprietário tem um custo 6% menor que a venda por imobiliária ou agente imobiliário. Esse percentual se refere a comissão cobrada por intermediários na negociação. Por outro lado, muito embora trabalhe para o vendedor, o agente imobiliário é mais motivado a atuar a favor do comprador, já que ele só é remunerado se a venda for concretizada. Especialmente no caso de imóveis que estão há bastante tempo no mercado, o corretor vai estar motivado a negociar descontos com o vendedor para garantir a venda.

Por fim, considere as condições da oferta. Uma entrada em dinheiro, ter o financiamento imobiliário pré-aprovado podem ser fatores que facilitam a negociação.

Sobre o Agente Imóvel

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